近年来，随着经济社会和城镇化建设的加速发展，格尔木市居住人口和住宅小区数量大幅增加，广大群众多元化的物业管理需求与滞后的物业管理能力之间的矛盾日益凸显。如何研究制定物业管理改进措施，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会和谐稳定，是当前摆在该市面前的一项重要课题。

一、存在的问题。一是规模管理难以形成。部分小区住宅较少，建成年代普遍较早，管道等基础设施老化严重，维修及物业管理成本高，物业管理企业不愿进驻，由所属单位代管或业主自管，负担越来越重，且多数房屋已转售、出租，居住者已不是本单位职工，尤其是原代管单位发生破产、改制后，不愿或无法继续管理。二是物业管理难度大。部分小区入住率低，业主交纳物业费的自觉性差，物业公司收缴难度大。加之现行物业服务收费标准偏低，物业管理企业收入不佳，甚至入不敷出，挫伤了企业的积极性。三是物业基础设施不完善。部分住宅小区和棚户区建于上世纪九十年代，物业配套要求低，基础设施缺乏或已老化，维修项目多，且没有缴纳维修资金，物业企业无力建设或大修改造，许多问题等靠政府投资解决，而财政资金有限，导致很多老旧小区无法实现基础设施全面改造。四是物业服务不到位。个别物业服务企业尚处于起步阶段，制度不完善，管理方式简单粗放，服务质量不高，业主意见较大。特别是进入供暖期后，由于物业企业提高采暖价格、缩短供暖时间、室内温度不达标等原因，引起业主不满，投诉增多。五是业主大会及业委会作用发挥不够。业主大会制度不完善，业主委员会履职情况不佳。物业行政主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居委会齐抓共管的合力尚未真正形成。业主对物业管理和业委会工作重要性认识不足，加之业委会成员没有报酬，大多业主不愿担任业委会成员，选举工作难以推进。

二、对策及建议。一是完善物业管理规章体系。根据即将出台的《青海省物业管理条例》，研究制定《格尔木市物业管理暂行办法》、《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》、《格尔木市物业基金管理办法》等，完善物业管理规章体系。针对工作中出现的具体矛盾和问题，及时提出工作措施和处理意见，做到物业管理有规可依、有章可循。二是提高居民物业管理意识。大力宣传物业法规政策及物业管理的意义，进一步增强广大居民的参与意识、维权意识和主人翁意识，引导树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与小区物业规范化管理的良好氛围，推动物业管理逐步走向科学发展、良性循环的轨道。三是打造现代物业管理企业。加大政策、资金等方面扶持力度，积极培育发展龙头企业，逐步形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的局面。市财政设立物业专项资金，用于扶持行业发展、表彰优秀物业管理企业和个人。开发建设单位按不低于住宅建筑面积2%的标准提供物业管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，职能部门不得组织验收备案。畅通物业市场信息，及时公布新建和具备管理条件的物业管理小区及企业相关信息，推动形成有效对接合作。四是规范物业企业经营。督促开发商在商品房出售前制定切实可行的物业管理方案，选聘物业企业签订前期物业服务合同，做好前期物业管理。严格物业企业资质审查，加强物业企业年检和资质评定，承接物业管理项目。建立物业企业诚信档案，实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业企业年检和定级要件。强化物业管理监督，督促物业企业按照《物业服务合同》约定提供服务，提高物业服务水平。五是形成物业管理整体合力。建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。建立社区居民委员会、业主委员会、物业企业“三位一体”工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责。对成立业主大会条件不成熟，又不具备物业企业进场管理条件的零星住宅，划分物业管理区域，由住宅原建设单位代管，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理。六是促进物业均衡发展。加强老旧小区公共配套设施建设和物业管理资金支持，完善老旧住宅小区硬件条件。积极推动老旧小区综合治理和市场开发，做好国有土地上房屋征收与补偿安置，积极争取棚户区改造项目和资金，广泛推介引导社会资金投入，彻底改变脏乱差、老旧破的现状。认真做好既有建筑节能改造工作，建立健全供热计量收费机制，科学制定收费办法和标准，健全监督及收费管理机构。积极引导社会资金参与集中供热站点和管网建设，推进供热计量改革，有效节约能源、减少污染、降低供热成本、减轻居民采暖负担。